孫飛：中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實(shí)際性操作模式和意義
來源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-11-03
重慶國(guó)際信托投資有限公司總裁主力孫飛先生：
在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面，特別在中國(guó)，目前我們是怎么采取有實(shí)際幸得操作模式和意義，實(shí)際上在2002年7月18號(hào)以后，信托投資管理辦法出來以后，目前中國(guó)信托業(yè)完全意義上的法規(guī)，2001年的信托法，2001年10月1號(hào)信托法實(shí)施，2002年信托投資管理辦法修訂，2002年7月18管理辦法出臺(tái)以后，真正意義上的信托業(yè)務(wù)就開始了，在座的也不陌生，原來中國(guó)有很多信托公司，現(xiàn)在只剩59家，重新登記了，原來都做信托業(yè)務(wù)，都做的商業(yè)信托業(yè)務(wù)，在座的各位主要是房地產(chǎn)老總，剛才我們北京國(guó)投的齊現(xiàn)在主要講的是REITS的概念，我覺得中國(guó)的信托業(yè)務(wù)，我還是有必要花時(shí)間講一下他的優(yōu)勢(shì)。
什么叫信托，我們簡(jiǎn)單認(rèn)為，就是委托人把自己擁有的資產(chǎn)委托給受托人，以受托人的名義進(jìn)行管理，信托的制度安排，最大優(yōu)勢(shì)在哪兒，最重要就是財(cái)產(chǎn)隔離功能，實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)隔離，在座的各位這有一個(gè)億資金委托給投資公司管理，這一個(gè)億資金，既不是重慶信托公司的資產(chǎn)，也不是原來公司的帳，你這一個(gè)億，資金實(shí)際是隔離的，即使信托投資有人們受到清算影響破產(chǎn)了，你這一個(gè)億仍然受保護(hù)，在信托程序期內(nèi)，你委托人，比如給我一個(gè)億資金的人，假如受到法律追承，可能不會(huì)追到這一個(gè)億，我們最重要是利用信托制度的特殊優(yōu)勢(shì)發(fā)揮他的作用。我明年要出一本專著，一個(gè)很系統(tǒng)很深的著作就要問世了，這是他最大一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)，就是財(cái)產(chǎn)隔離，把風(fēng)險(xiǎn)隔離了。
第二個(gè)優(yōu)勢(shì)是，信托公司是唯一貨幣市場(chǎng)，資本市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的投資公司，貨幣市場(chǎng)他跟金融機(jī)構(gòu)之間可以進(jìn)行金融往來，他可以發(fā)基金，可以做證券公司。另外他還有一個(gè)最重要的優(yōu)勢(shì)，他可以直接投資，在座的房地產(chǎn)公司，如果信托公司看上了，他甚至以自有資金跟你投資，我們重慶國(guó)際，在重慶有七家房地產(chǎn)公司，有一家叫中華物業(yè)，信托公司正是因?yàn)樗@個(gè)優(yōu)勢(shì)，他在資源整合，就能發(fā)揮其他金融機(jī)構(gòu)不能發(fā)揮的重要作用。實(shí)際上我也是一個(gè)老信托人，我原來大學(xué)畢業(yè)在建行，我跟谷總我們一起做信用卡，后來在中國(guó)民族國(guó)際信托公司，那時(shí)候我做的是證券業(yè)務(wù)，在我們具體做的過程中體會(huì)到他，無限的創(chuàng)新空間，剛才我們齊先生也講了，實(shí)際上信托，只要你能想象的空間都可以做到，我們可以以自有資金給你投資，我還以信托資金給你投資，我們占股權(quán)，信托的制度優(yōu)勢(shì)，我希望在座的各位好好地現(xiàn)在一下。
在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面我們?cè)趺醋觯F(xiàn)目前講，我其實(shí)經(jīng)常在一些論壇發(fā)表演講，媒體也經(jīng)常采訪我，我在去年年底提出來一個(gè)房地產(chǎn)融資的主流模式，信托加銀行，這是我提出的一個(gè)主流模式，今年年初我又重復(fù)，到現(xiàn)在我還在講，媒體很贊同我這個(gè)觀點(diǎn)，實(shí)際上是這么做的，實(shí)際上中國(guó)的金融工具極其缺乏，特別房地產(chǎn)，為什么呢，銀行一直這樣做，上市很難，如果你們積聚一個(gè)億資金，你要上市，可能三年以后上不了，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是沒有的。實(shí)際上上市的通道對(duì)一些積聚資金是欠缺的，期貨是不具備條件的。實(shí)際上作為我們中國(guó)的金融工具是挺匱乏的，產(chǎn)業(yè)基金法的缺位，或者叫產(chǎn)業(yè)基金管理辦法沒有，另外還有一個(gè)模式就是股權(quán)投資模式，就是公司直接吸收戰(zhàn)略投資者，那不是金融模式，他只是一種公司制的簡(jiǎn)單的很初級(jí)的模式，就是說現(xiàn)在我們比較強(qiáng)調(diào)，我提出這個(gè)觀點(diǎn)，我們現(xiàn)在必須認(rèn)同銀行的大哥大地位，因?yàn)檎麄€(gè)商業(yè)銀行系統(tǒng)他的總資金量接近30萬億。在座的各位要融資的話，我認(rèn)為銀行是不可動(dòng)搖的一個(gè)主渠道地位，必須做好一些關(guān)系的建立，包括項(xiàng)目的包裝都很重要，為什么在這種環(huán)境下你要找一些新的突破點(diǎn)就是信托，為什么呢，在121號(hào)文件的限制下，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下你不得不這么做，你要四證齊全，你要35％的自籌資金，信托是可以這么做的，銀行一般不敢做。
融資工具來講，現(xiàn)在我們要做的話，媒體采訪我，我就說信托是不是房地產(chǎn)的奶酪，信托給房地產(chǎn)究竟能帶來什么，他帶來的是一個(gè)突破口，一個(gè)過橋，一個(gè)創(chuàng)新口，一個(gè)空間，在目前各種政策框架內(nèi)，我們房地產(chǎn)商一定尋求跟信托投資全方位的合作，就信托的融資還有一些記者媒體，就認(rèn)為是過橋，這是錯(cuò)誤的，信托是長(zhǎng)期的管理，他實(shí)際上可以為你提供的全程的服務(wù)，但目前在121形勢(shì)下，他過橋的作用顯得更為明顯，我們房地產(chǎn)公司，如何跟信托公司合作。我給大家提出一個(gè)，實(shí)際上很簡(jiǎn)單的，我在各種場(chǎng)合講的時(shí)候，信托公司合作的時(shí)候，最擔(dān)心的是安全問題，你要給信托投資公司一個(gè)答案，你給我貸款或者投資一個(gè)億你很安全，可能就是項(xiàng)目本身比較好，還有很重要的一點(diǎn)，實(shí)際上我們現(xiàn)在一般設(shè)置幾道風(fēng)險(xiǎn)防火墻，比如抵押，作為國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行可能有70％的抵押就可以了，我們要求50％的抵押率，第二條我們也要提供擔(dān)保，比如說我們要求的擔(dān)保是實(shí)力非常雄厚的，一般的股東擔(dān)保我們不認(rèn)，除非你股東很大。其實(shí)剛才我們褚先生提出一個(gè)個(gè)人擔(dān)保，現(xiàn)在我要做的工作，確實(shí)在座貸款做投資有很多陷井，我通過我的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我是施展研究的，也親手操作很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上有很多陷井，以后我做的東西我還提出一個(gè)個(gè)人無限制擔(dān)保，你以人個(gè)人資產(chǎn)做無限制擔(dān)保，我們一般信托公司在做投資的時(shí)候，設(shè)置多重防火墻，第一確保資金安全，更重要的是把這個(gè)資金發(fā)出去，信托公司必須從市場(chǎng)上募集這部分資金投給你，第一點(diǎn)安全性很重要。
第二點(diǎn)收益性原則，什么概念，你這個(gè)項(xiàng)目比較好，未來前景好，銷售沒有問題的，現(xiàn)金流很好，同時(shí)我們派我們專家評(píng)估組，對(duì)你作出一個(gè)科學(xué)評(píng)估，這事實(shí)上是一個(gè)收益性原則，你收益很高，能給我們信托者帶來比較大的收益，你的現(xiàn)金流量也是合適的。
第三點(diǎn)是流動(dòng)性原則，中國(guó)目前的信托機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，流動(dòng)性是比較缺乏的，存款的流動(dòng)性也是比較好的，信托產(chǎn)品流動(dòng)性比較差，現(xiàn)在我們就叫撮合交易，他套利。我們?cè)谧龅目梢宰鲆粋€(gè)影子貨幣，未來信托交易所，也會(huì)這樣，當(dāng)中國(guó)信托產(chǎn)品達(dá)到一定的規(guī)模的時(shí)候，比如中國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到幾萬，上萬億的時(shí)候，市場(chǎng)自然形成了，因?yàn)樵谛磐辛鲃?dòng)性問題上我們要隨著時(shí)間的發(fā)展，信托二級(jí)市場(chǎng)會(huì)主動(dòng)成熟起來，剛才我還想補(bǔ)充一點(diǎn)，咱們現(xiàn)在信托，避稅非常好，現(xiàn)在沒有收稅的，你們公司要分紅發(fā)獎(jiǎng)金，先是免稅的，我親手操作的股權(quán)信托業(yè)務(wù)，很多公司注冊(cè)資本不夠一個(gè)億，他有很多限制的，委托我們信托公司收購(gòu)，然后規(guī)避了一些限制。
信托三信原則如果貫徹好了以后，你項(xiàng)目公司可以提前恕回，我發(fā)行量?jī)蓚€(gè)億信托計(jì)劃，哪個(gè)機(jī)構(gòu)買了兩千萬，他急于用錢的時(shí)候，還是可以恕回來，信托公司可以請(qǐng)擔(dān)保公司恕回，也包括自身恕回，這個(gè)產(chǎn)品就很完美了，這個(gè)金融產(chǎn)品，貫徹三信原則，非常的完美，像我親手操作的幾個(gè)公寓，是今年六月份成功交付了，他是一個(gè)模式，我們?cè)谑袌?chǎng)當(dāng)中的八千萬資金，我以股權(quán)投資進(jìn)入房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目公司，我們絕對(duì)控股，我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目全程監(jiān)控的，一年以后回控，我有三道防火墻，我是房地產(chǎn)金融專家，但我不是房地產(chǎn)專家，他們涉及到五萬元以上的用款我必須簽字，我不干涉他的具體經(jīng)營(yíng)，在這個(gè)模式下我首先第一道防火墻設(shè)得很好。第二擔(dān)保公司提供擔(dān)保，大股東如果回不了怎么辦，我不想賺你大的利潤(rùn)，純股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)的，利益共享的，他可以達(dá)到50％的利潤(rùn)，但他要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，我不承擔(dān)你的風(fēng)險(xiǎn)，我就是按5％收益，無論如何我是安全的。
我再講最后一點(diǎn)就是房地產(chǎn)信托新則，這就是房地產(chǎn)信托管理辦法，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)對(duì)我有一個(gè)專訪，你們查10月21號(hào)的房地產(chǎn)報(bào)，還有10月24號(hào)中國(guó)證券報(bào)有一個(gè)專訪，還有證券日?qǐng)?bào)也是10月21號(hào)，都是涉及到房地產(chǎn)信托新則。雖然他的條款是很值得商榷的，我們是研究這個(gè)東西的，也是在市場(chǎng)的前線，這里面有幾個(gè)重要的突破，最大的突破，兩百份的限制，他有一個(gè)門檻，他要五個(gè)億以上的，把各種準(zhǔn)備金剝離以后還有五個(gè)億以上的凈資產(chǎn)。這個(gè)實(shí)際上是什么概念，為什么是他一個(gè)突破性進(jìn)展，突破200份信托合同的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，實(shí)際上就是房地產(chǎn)基金的雛形，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本來是可以上市的，就是面向社會(huì)公布的，他不受份數(shù)的限制，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托管理辦法出來以后，他實(shí)際上把這條去掉了，你達(dá)到一定要求的時(shí)候，你可以發(fā)行，不受200份限制的信托計(jì)劃，這個(gè)實(shí)際上為我們中國(guó)未來的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本來基金就是要單位信托，這個(gè)就更加默契了，實(shí)際上我們以后要募集大的資金。突破兩百份限制之后，我們就輕易地把五個(gè)億的資金募集到位。
目前中國(guó)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)這個(gè)信托也是推動(dòng)了發(fā)展，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)總的來講是健康的，因?yàn)橹袊?guó)城市化水平很低下的，才30％幾，中國(guó)房地產(chǎn)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，因此他會(huì)持續(xù)往前發(fā)展，但是遇到過熱的苗頭的時(shí)候，我們要進(jìn)行調(diào)控，這是對(duì)的，第二點(diǎn)就是說，信托也可以異地經(jīng)營(yíng)，實(shí)質(zhì)上信托公司原來的定位是定向募集，公募和私募沒有明顯區(qū)別。實(shí)際上這點(diǎn)，在異地也可以做一些發(fā)行，其實(shí)在座的各位，我們待會(huì)兒可以互動(dòng)，信托業(yè)務(wù)本來就是可以異地發(fā)行的，異地信托業(yè)務(wù)私募一直在做，只不過是當(dāng)?shù)氐你y監(jiān)局不讓你發(fā)，或者讓你發(fā)，我是重慶國(guó)投，我為什么在北京發(fā)呢，這個(gè)看你怎么協(xié)調(diào)，沒有一個(gè)統(tǒng)一的口氣，里面還提出一些東西，明確提出要讓商業(yè)銀行擔(dān)任信托投資保管人，里面還有一些條款，我在我的專訪里都有，他說房地產(chǎn)信托只能投資不動(dòng)產(chǎn)，我說不對(duì)，不能投資境外房地產(chǎn)，我要投資香港的房地產(chǎn)怎么辦，這個(gè)我就提出置疑了，我是擁有流動(dòng)資金的，整個(gè)項(xiàng)目里面的，不是不動(dòng)產(chǎn)就不能投，一些個(gè)別條款，我們都可以商榷的，我就不想講太多了，我今天主要是拋磚引玉，中國(guó)隨著2006年WTO金融的全面開放，外資金融機(jī)構(gòu)和中資金融機(jī)構(gòu)會(huì)和我們房地產(chǎn)企業(yè)攜手走向美好的明年。
(xintuo摘自搜房)