孫飛：中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實(shí)際性操作模式和意義
來源：www.beiwo888.cn 時間：2004-11-03
重慶國際信托投資有限公司總裁主力孫飛先生：
在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面，特別在中國，目前我們是怎么采取有實(shí)際幸得操作模式和意義，實(shí)際上在2002年7月18號以后，信托投資管理辦法出來以后，目前中國信托業(yè)完全意義上的法規(guī)，2001年的信托法，2001年10月1號信托法實(shí)施，2002年信托投資管理辦法修訂，2002年7月18管理辦法出臺以后，真正意義上的信托業(yè)務(wù)就開始了，在座的也不陌生，原來中國有很多信托公司，現(xiàn)在只剩59家，重新登記了，原來都做信托業(yè)務(wù)，都做的商業(yè)信托業(yè)務(wù)，在座的各位主要是房地產(chǎn)老總，剛才我們北京國投的齊現(xiàn)在主要講的是REITS的概念，我覺得中國的信托業(yè)務(wù)，我還是有必要花時間講一下他的優(yōu)勢。
什么叫信托，我們簡單認(rèn)為，就是委托人把自己擁有的資產(chǎn)委托給受托人，以受托人的名義進(jìn)行管理，信托的制度安排，最大優(yōu)勢在哪兒，最重要就是財(cái)產(chǎn)隔離功能，實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)隔離，在座的各位這有一個億資金委托給投資公司管理，這一個億資金，既不是重慶信托公司的資產(chǎn)，也不是原來公司的帳，你這一個億，資金實(shí)際是隔離的，即使信托投資有人們受到清算影響破產(chǎn)了，你這一個億仍然受保護(hù)，在信托程序期內(nèi)，你委托人，比如給我一個億資金的人，假如受到法律追承，可能不會追到這一個億，我們最重要是利用信托制度的特殊優(yōu)勢發(fā)揮他的作用。我明年要出一本專著，一個很系統(tǒng)很深的著作就要問世了，這是他最大一個核心優(yōu)勢，就是財(cái)產(chǎn)隔離，把風(fēng)險(xiǎn)隔離了。
第二個優(yōu)勢是，信托公司是唯一貨幣市場，資本市場，產(chǎn)業(yè)市場的投資公司，貨幣市場他跟金融機(jī)構(gòu)之間可以進(jìn)行金融往來，他可以發(fā)基金，可以做證券公司。另外他還有一個最重要的優(yōu)勢，他可以直接投資，在座的房地產(chǎn)公司，如果信托公司看上了，他甚至以自有資金跟你投資，我們重慶國際，在重慶有七家房地產(chǎn)公司，有一家叫中華物業(yè)，信托公司正是因?yàn)樗@個優(yōu)勢，他在資源整合，就能發(fā)揮其他金融機(jī)構(gòu)不能發(fā)揮的重要作用。實(shí)際上我也是一個老信托人，我原來大學(xué)畢業(yè)在建行，我跟谷總我們一起做信用卡，后來在中國民族國際信托公司，那時候我做的是證券業(yè)務(wù)，在我們具體做的過程中體會到他，無限的創(chuàng)新空間，剛才我們齊先生也講了，實(shí)際上信托，只要你能想象的空間都可以做到，我們可以以自有資金給你投資，我還以信托資金給你投資，我們占股權(quán)，信托的制度優(yōu)勢，我希望在座的各位好好地現(xiàn)在一下。
在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面我們怎么做，現(xiàn)目前講，我其實(shí)經(jīng)常在一些論壇發(fā)表演講，媒體也經(jīng)常采訪我，我在去年年底提出來一個房地產(chǎn)融資的主流模式，信托加銀行，這是我提出的一個主流模式，今年年初我又重復(fù)，到現(xiàn)在我還在講，媒體很贊同我這個觀點(diǎn)，實(shí)際上是這么做的，實(shí)際上中國的金融工具極其缺乏，特別房地產(chǎn)，為什么呢，銀行一直這樣做，上市很難，如果你們積聚一個億資金，你要上市，可能三年以后上不了，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是沒有的。實(shí)際上上市的通道對一些積聚資金是欠缺的，期貨是不具備條件的。實(shí)際上作為我們中國的金融工具是挺匱乏的，產(chǎn)業(yè)基金法的缺位，或者叫產(chǎn)業(yè)基金管理辦法沒有，另外還有一個模式就是股權(quán)投資模式，就是公司直接吸收戰(zhàn)略投資者，那不是金融模式，他只是一種公司制的簡單的很初級的模式，就是說現(xiàn)在我們比較強(qiáng)調(diào)，我提出這個觀點(diǎn)，我們現(xiàn)在必須認(rèn)同銀行的大哥大地位，因?yàn)檎麄€商業(yè)銀行系統(tǒng)他的總資金量接近30萬億。在座的各位要融資的話，我認(rèn)為銀行是不可動搖的一個主渠道地位，必須做好一些關(guān)系的建立，包括項(xiàng)目的包裝都很重要，為什么在這種環(huán)境下你要找一些新的突破點(diǎn)就是信托，為什么呢，在121號文件的限制下，在國家宏觀調(diào)控政策下你不得不這么做，你要四證齊全，你要35％的自籌資金，信托是可以這么做的，銀行一般不敢做。
融資工具來講，現(xiàn)在我們要做的話，媒體采訪我，我就說信托是不是房地產(chǎn)的奶酪，信托給房地產(chǎn)究竟能帶來什么，他帶來的是一個突破口，一個過橋，一個創(chuàng)新口，一個空間，在目前各種政策框架內(nèi)，我們房地產(chǎn)商一定尋求跟信托投資全方位的合作，就信托的融資還有一些記者媒體，就認(rèn)為是過橋，這是錯誤的，信托是長期的管理，他實(shí)際上可以為你提供的全程的服務(wù)，但目前在121形勢下，他過橋的作用顯得更為明顯，我們房地產(chǎn)公司，如何跟信托公司合作。我給大家提出一個，實(shí)際上很簡單的，我在各種場合講的時候，信托公司合作的時候，最擔(dān)心的是安全問題，你要給信托投資公司一個答案，你給我貸款或者投資一個億你很安全，可能就是項(xiàng)目本身比較好，還有很重要的一點(diǎn)，實(shí)際上我們現(xiàn)在一般設(shè)置幾道風(fēng)險(xiǎn)防火墻，比如抵押，作為國內(nèi)的商業(yè)銀行可能有70％的抵押就可以了，我們要求50％的抵押率，第二條我們也要提供擔(dān)保，比如說我們要求的擔(dān)保是實(shí)力非常雄厚的，一般的股東擔(dān)保我們不認(rèn)，除非你股東很大。其實(shí)剛才我們褚先生提出一個個人擔(dān)保，現(xiàn)在我要做的工作，確實(shí)在座貸款做投資有很多陷井，我通過我的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我是施展研究的，也親手操作很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上有很多陷井，以后我做的東西我還提出一個個人無限制擔(dān)保，你以人個人資產(chǎn)做無限制擔(dān)保，我們一般信托公司在做投資的時候，設(shè)置多重防火墻，第一確保資金安全，更重要的是把這個資金發(fā)出去，信托公司必須從市場上募集這部分資金投給你，第一點(diǎn)安全性很重要。
第二點(diǎn)收益性原則，什么概念，你這個項(xiàng)目比較好，未來前景好，銷售沒有問題的，現(xiàn)金流很好，同時我們派我們專家評估組，對你作出一個科學(xué)評估，這事實(shí)上是一個收益性原則，你收益很高，能給我們信托者帶來比較大的收益，你的現(xiàn)金流量也是合適的。
第三點(diǎn)是流動性原則，中國目前的信托機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，流動性是比較缺乏的，存款的流動性也是比較好的，信托產(chǎn)品流動性比較差，現(xiàn)在我們就叫撮合交易，他套利。我們在做的可以做一個影子貨幣，未來信托交易所，也會這樣，當(dāng)中國信托產(chǎn)品達(dá)到一定的規(guī)模的時候，比如中國信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到幾萬，上萬億的時候，市場自然形成了，因?yàn)樵谛磐辛鲃有詥栴}上我們要隨著時間的發(fā)展，信托二級市場會主動成熟起來，剛才我還想補(bǔ)充一點(diǎn)，咱們現(xiàn)在信托，避稅非常好，現(xiàn)在沒有收稅的，你們公司要分紅發(fā)獎金，先是免稅的，我親手操作的股權(quán)信托業(yè)務(wù)，很多公司注冊資本不夠一個億，他有很多限制的，委托我們信托公司收購，然后規(guī)避了一些限制。
信托三信原則如果貫徹好了以后，你項(xiàng)目公司可以提前恕回，我發(fā)行量兩個億信托計(jì)劃，哪個機(jī)構(gòu)買了兩千萬，他急于用錢的時候，還是可以恕回來，信托公司可以請擔(dān)保公司恕回，也包括自身恕回，這個產(chǎn)品就很完美了，這個金融產(chǎn)品，貫徹三信原則，非常的完美，像我親手操作的幾個公寓，是今年六月份成功交付了，他是一個模式，我們在市場當(dāng)中的八千萬資金，我以股權(quán)投資進(jìn)入房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目公司，我們絕對控股，我對這個項(xiàng)目全程監(jiān)控的，一年以后回控，我有三道防火墻，我是房地產(chǎn)金融專家，但我不是房地產(chǎn)專家，他們涉及到五萬元以上的用款我必須簽字，我不干涉他的具體經(jīng)營，在這個模式下我首先第一道防火墻設(shè)得很好。第二擔(dān)保公司提供擔(dān)保，大股東如果回不了怎么辦，我不想賺你大的利潤，純股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)的，利益共享的，他可以達(dá)到50％的利潤，但他要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，我不承擔(dān)你的風(fēng)險(xiǎn)，我就是按5％收益，無論如何我是安全的。
我再講最后一點(diǎn)就是房地產(chǎn)信托新則，這就是房地產(chǎn)信托管理辦法，中國房地產(chǎn)報(bào)對我有一個專訪，你們查10月21號的房地產(chǎn)報(bào)，還有10月24號中國證券報(bào)有一個專訪，還有證券日報(bào)也是10月21號，都是涉及到房地產(chǎn)信托新則。雖然他的條款是很值得商榷的，我們是研究這個東西的，也是在市場的前線，這里面有幾個重要的突破，最大的突破，兩百份的限制，他有一個門檻，他要五個億以上的，把各種準(zhǔn)備金剝離以后還有五個億以上的凈資產(chǎn)。這個實(shí)際上是什么概念，為什么是他一個突破性進(jìn)展，突破200份信托合同的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，實(shí)際上就是房地產(chǎn)基金的雛形，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本來是可以上市的，就是面向社會公布的，他不受份數(shù)的限制，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托管理辦法出來以后，他實(shí)際上把這條去掉了，你達(dá)到一定要求的時候，你可以發(fā)行，不受200份限制的信托計(jì)劃，這個實(shí)際上為我們中國未來的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本來基金就是要單位信托，這個就更加默契了，實(shí)際上我們以后要募集大的資金。突破兩百份限制之后，我們就輕易地把五個億的資金募集到位。
目前中國監(jiān)管當(dāng)局對這個信托也是推動了發(fā)展，我個人認(rèn)為房地產(chǎn)總的來講是健康的，因?yàn)橹袊鞘谢胶艿拖碌?，?0％幾，中國房地產(chǎn)還是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，因此他會持續(xù)往前發(fā)展，但是遇到過熱的苗頭的時候，我們要進(jìn)行調(diào)控，這是對的，第二點(diǎn)就是說，信托也可以異地經(jīng)營，實(shí)質(zhì)上信托公司原來的定位是定向募集，公募和私募沒有明顯區(qū)別。實(shí)際上這點(diǎn)，在異地也可以做一些發(fā)行，其實(shí)在座的各位，我們待會兒可以互動，信托業(yè)務(wù)本來就是可以異地發(fā)行的，異地信托業(yè)務(wù)私募一直在做，只不過是當(dāng)?shù)氐你y監(jiān)局不讓你發(fā)，或者讓你發(fā)，我是重慶國投，我為什么在北京發(fā)呢，這個看你怎么協(xié)調(diào)，沒有一個統(tǒng)一的口氣，里面還提出一些東西，明確提出要讓商業(yè)銀行擔(dān)任信托投資保管人，里面還有一些條款，我在我的專訪里都有，他說房地產(chǎn)信托只能投資不動產(chǎn)，我說不對，不能投資境外房地產(chǎn)，我要投資香港的房地產(chǎn)怎么辦，這個我就提出置疑了，我是擁有流動資金的，整個項(xiàng)目里面的，不是不動產(chǎn)就不能投，一些個別條款，我們都可以商榷的，我就不想講太多了，我今天主要是拋磚引玉，中國隨著2006年WTO金融的全面開放，外資金融機(jī)構(gòu)和中資金融機(jī)構(gòu)會和我們房地產(chǎn)企業(yè)攜手走向美好的明年。
(xintuo摘自搜房)